Drossoula PAPADOPOULOS

L’installation permettant «un chauffage normal» d’un logement : règle d’ordre public* ?

La Cour de cassation vient de condamner un Bailleur à mettre en place une installation de chauffage électrique, alors que le contrat de bail prévoyait la mise à disposition dudit logement sans appareil de chauffage moyennant un loyer adapté en conséquence (Cour de cassation, 4 juin 2014 n°13-17.289).

Les faits étaient les suivants :

Un propriétaire a loué un logement d’habitation à Mme X.

Le contrat de bail prévoyait la mise à disposition d’un logement sans appareil de chauffage moyennant un loyer adapté en conséquence.

La locataire a assigné le propriétaire afin, notamment, de l’entendre condamner à mettre en place un appareil de chauffage alors qu’elle avait précisément accepté de loué à prix bas ledit logement, en l’absence d’une telle installation.

Après que la Cour d’appel ai condamné le Bailleur à mettre en place cette installation ce dernier s’est pourvu en cassation en faisant valoir que :

1°/ le logement répond aux exigences de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002, dès lors qu’il dispose d’une alimentation en électricité de ville, ainsi que d’un conduit d’évacuation des fumées ;

2° / le décret n’impose pas l’installation des appareils de chauffage eux-mêmes 

3°/ en l’obligeant à installer un tel appareil la Cour d’Appel a violé les obligations convenues entre les parties dans le contrat de bail, et par conséquent l’article 1134 du code civil,  qui dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

La Cour de cassation a considéré que le Bailleur avait manqué à son obligation de délivrer au locataire un logement décent.

En effet, le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ne prévoit pas dans son article 3 « l’installation des appareils de chauffage eux-mêmes » comme le soutenait parfaitement le propriétaire devant la Cour de cassation.

Néanmoins, le premier paragraphe de l’article 3 prévoit qu’un logement décent doit comporter, notamment : « Une installation permettant un chauffage normal ».

Or, la seule alimentation en électricité ne peut être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement.

Il est également utile de rappeler qu’un logement décent doit comporter, outre une installation permettant un chauffage normal, les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation d'alimentation en eau potable;

2. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs ;

3. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé ;

4. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., et un équipement pour la toilette corporelle ;

5. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Mon conseil : L’obligation des Bailleurs de délivrer un logement décent et notamment, une installation permettant un chauffage normal, est une règle d’ordre public*, toute clause contraire étant réputée nulle et non écrite. Il n’est donc pas nécessaire pour les bailleurs de conclure des clauses afin de se soustraire à cette obligation d’ordre public, en contrepartie d’une location de leur bien à prix bas !

*Définition de l’ordre public : Il s'agit de l'ensemble des règles obligatoires qui touchent à l'organisation de la Nation, à l'économie, à la morale, à la santé, à la sécurité, à la paix publique, aux droits et aux libertés essentielles de chaque individu. Nul ne peut déroger aux règles de l'ordre public (dictionnairejuridique.com).

Par Drossoula PAPADOPOULOS, Avocat Associé